Вручение ключей от квартиры. Архивное фото
Покупателям квартир на вторичном рынке жилья необходимо заранее проанализировать саму квартиру и цепочку перехода прав и все задокументировать, а также обратиться к услугам нотариуса, рассказал РИА Новости член ассоциации юристов России, эксперт в сфере защиты прав потребителей Антон Арифулин.
В конце марта 2025 года Хамовнический суд Москвы удовлетворил исковые требования певицы Ларисы Долиной к Полине Лурье об оспаривании сделки по продаже принадлежащей Долиной квартиры. Певица заявила, что оказалась жертвой мошенников и согласилась на сделку, поскольку была введена в заблуждение. Суд прекратил право собственности Лурье на спорное имущество и признал его за Долиной. Этот прецедент, по мнению риелторов, создал серьезные риски для покупателей вторичного жилья.
«Отправная точка для покупателя — отношение к сделке как к инвестиционному проекту. Расходы на юриста, нотариуса, дополнительные проверки и безопасные расчеты составляют долю процента от стоимости объекта, но именно эти траты часто отделяют удачную покупку от многолетнего процесса оспаривания. Имеет смысл заранее заложить их в бюджет и рассматривать как часть цены квартиры, а не как навязанную услугу», — рассказал Арифулин.
Юрист уточнил, что в первую очередь покупателю необходимо проанализировать сам объект и цепочку перехода прав.
«Покупатель заказывает расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), внимательно смотрит основания предыдущих переходов: приватизация, наследство, дарение, раздел имущества», — подчеркнул Арифулин.
По мнению эксперта, повышенное внимание заслуживают квартиры с конфликтной семейной историей, где могли обделить наследников или детей, а также объекты с быстрыми последовательными сделками. Юрист добавил, что покупателю нужно также изучить судебные базы и данные службы судебных приставов по продавцу, чтобы узнать, есть ли у него споры, банкротство и крупные долги.
«Вторая линия обороны — форма сделки и участие профессиональных посредников. Добровольное обращение к нотариусу дает покупателю не только удостоверенный договор, но и проверку полномочий сторон, анализ пакета документов, фиксацию волеизъявления продавца и направление документов в орган регистрации», — отметил Арифулин.
Как напомнил эксперт, нотариус несет страховую ответственность, и покупатель при грубых нарушениях может дополнительно обращаться к этому специалисту для взыскания убытков. По оценке юриста, подобная подстраховка особенно ценна в сделках с пожилыми собственниками или в случае сложной истории объекта.
«Отдельный блок вопросов касается расчетов. Передача крупной суммы наличными из рук в руки создает максимальное поле для споров. Гораздо разумнее использовать банковский аккредитив, ячейку или сервис безопасных расчетов, когда деньги блокируются до регистрации перехода права и перечисляются продавцу только после получения подтверждающих документов. Это снижает риск ситуации, когда покупатель заплатил, а регистрация сорвалась или сделку отменили из-за дефекта документов», — порекомендовал Арифулин.
Дополнительным инструментом защиты для покупателей вторичного жилья юрист назвал страхование титула.
«Полис покрывает риск утраты права собственности из-за последующего признания сделки недействительной. Стоимость страховки обычно несопоставима с ценой самой квартиры, поэтому для покупателя это способ зафиксировать возможный убыток в заранее известной сумме», — пояснил эксперт.
Юрист также посоветовал гражданам тщательно прочитать условия, в частности, изучить, какие основания оспаривания входят в покрытие, есть ли франшиза, на какой срок действует защита.
«Наконец, все действия по проверке объекта и продавца нужно документировать. Копии запросов в реестр, распечатки судебных и исполнительных баз, заключение юриста, переписка с банком и нотариусом составляют доказательственную базу добросовестности. Если спор все же дойдет до суда, такой пакет материалов показывает, что покупатель проявил осмотрительность и опирался на официальные данные, а не действовал вслепую. В условиях, когда квартира стала основным способом защитить накопления от инфляции, внимательное отношение к юридической стороне сделки превращается в столь же важный элемент финансового поведения, как выбор района или метража», — заключил Арифулин.